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2016年二季度办公楼市场概览

2016/8/2 15:00:10


总体需求减弱,租金表现承压


由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因,本季度市场总体需求相较前几个季度有所减弱。在仲量联行跟踪的20个城市中,有10个城市的净吸纳量出现环比下降。但值得一提的是,一线城市非中央商务区市场的租赁表现依然活跃,许多面积需求较大的租户,尤其是来自制造、贸易、医药、IT等行业的企业,选择搬迁至租金相对较低的新兴中央商务区,如北京的望京区域以及上海的火车站和北外滩区域。在二线城市,由于新增供应量不减,空置率依然保持在高位。


如今年年初时所预计的今年一线城市的租金表现将弱于2015年。本季度,受到需求减弱的影响,一线城市中,深圳租金出现连续第三个季度的环比下滑,上海、北京及广州的租金环比仅有微幅上涨(涨幅均小于1%)。但也有一些另外,前文提到的一些值得关注的一线城市非中央商务区,因受益于强劲的外溢需求,租金表现脱颖而出,如北京望京区域的平均租金本季度环比上涨1.7%,上海火车站区域的租金环​比上涨2.8%。在二线城市,持续攀升的空置率水平对租金表现持续施压,业主议价能力继续转弱,一些城市的租金涨幅趋缓或跌幅加速,尤其是在大连、重庆等城市,租金环比降幅分别达到2.9%和3.4%。



一线城市投资市场活跃,内资买家热情不减


虽然本季度一线城市租赁需求有所减弱,但办公楼市场良好的基本面使其持续受到投资者的追捧。上海、北京及深圳本季度均录得大宗交易。其中买家主要为内资保险、人民币基金以及企业自用买家,包括太平洋保险、华夏保险、上海瑞力投资、东方财富等。而境外机构投资者由于收益率的快速下降变得更为谨慎。仲量联行相信,国内大量的资本将继续关注一线城市的办公物业。同时,一些上市企业也正在这些城市中积极寻求以总部自用为主要目的的办公物业。而在1.5线城市,一些低估值的核心办公物业预计将日渐受到投资者的关注。



联合办公——租户的新选择


联合办公将在中国兴起,强调了员工偏好的改变加之企业对创新的渴望为该趋势的快速发展提供了条件。7月,全球知名的联合办公品牌WeWork在上海开设了其在中国的首个办公空间。此外,其它大量的联合办公空间也纷纷开业或者正在积极寻求面积。


一个同样重要却并没有受到充分关注的趋势是:越来越多的企业租户正在将联合办公的概念植入其办公空间布局当中。有五种形式是目前企业租户在搬迁时开始考虑、或已经付诸实施的:


1. 在办公面积中划分一部分区域设置联合办公空间,以加强企业员工的沟通交流,促进企业内部创新;


2. 更进一步,在办公空间的各个环节均融入联合办公的因素;


3. 设置联合办公空间,不仅为企业内部员工所用,同时提供给外部供应商和客户;


4. 安排部分员工在外部运营的联合办公空间办公;


5. 一些初创企业完全使用联合办公空间作为其总部办公。
在一线城市,尤其是上海,我们预计很快联合办公将不再是一个新名词,相反的,更多的企业将会开始考虑以怎样的形式才能更好地适应并利用这一趋势。